Een stapeling van maatregelen die de huurder zou moeten beschermen

Particuliere verhuurders zijn onrustiger, kritischer en meer risicobewust geworden vanwege (aanstaande) fiscale maatregelen die het rendement op woninginvesteringen drukken. Naarmate onzekerheden langer voortduren, zullen zij investeringsbeslissingen uitstellen. In dit artikel volgt een overzicht van maatregelen die inmiddels ingevoerd zijn of de komende tijd ingevoerd gaan worden.

Door de stijgende rente is de financiering van vastgoed duurder geworden en daardoor nemen de marges af. Op de korte termijn zijn afwaarderingen onvermijdelijk en particuliere verhuurders zullen vaker kiezen hun niet-duurzame huurwoningen uit te ponden na afloop van een huurcontract. Naar verwachting zal het tekort aan huurwoningen verder toenemen. Voor een deel van de marktpartijen zijn de midden huur plannen aanleiding om projecten opnieuw financieel door te rekenen of zelfs te annuleren. Tegelijkertijd hebben gemeentes zoals Amsterdam juist plannen om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren.

De overheid is zich bewust dat regulering lopende nieuwbouwprojecten niet moet vertragen. Daarom zal een opslag ingevoerd worden voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor midden huurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025. Deze opslag moet helpen om geplande projecten door te kunnen laten gaan. Daarna wordt verwacht dat partijen kunnen anticiperen op de regulering.

Uitdunnende markt
In historische context stelt de markt voor buy-to-let transacties nauwelijks iets meer voor nadat de overdrachtsbelasting omhoog ging in 2021. Het aandeel buy-to-let transacties is met 75% gedaald in 2022 in vergelijking met 2021. Ook in 2021 waren er 73% minder transacties in vergelijking met 2020. Bij de door Dynamis bekende buy-to-let transacties volgden de vijf grootste steden van het land dezelfde trendlijn.

Overheid & fiscale maatregelen
Van oudsher is vastgoed een betrouwbare manier om risico’s van inflatie af te dekken. Immers, in periodes van verhoogde inflatie stijgen niet alleen de vastgoedprijzen, maar ook de huur die verhuurders hun huurders in rekening kunnen brengen. Met de huidige hoogte van de inflatie is het niet meer reëel om de koppeling tussen huurprijzen en inflatie in stand te houden. De jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector zal tijdelijk worden gemaximeerd op het gemiddelde CAO-loonindexcijfer plus 0,5% om te voorkomen dat huurders te maken krijgen met een te hoge huurstijging in 2023 (voorheen maximaal 1% boven CPI).

Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming geven koopstarters een betere positie op de woningmarkt
Gemeentes zetten zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming in om in te grijpen op de krappe woningmarkt. In 2022 hebben bijvoorbeeld de G5 gemeentes opkoopbescherming ingevoerd, wat betekent dat beleggers betaalbare woningen in (bepaalde gebieden van) de stad niet mogen opkopen om ze te verhuren zonder vergunning. Zo blijven er meer koopwoningen over voor mensen die er zelf in gaan wonen. Wie een huis koopt, mag de woning dan voor minimaal 4 jaar niet verhuren. In ook veel gemeentes is een zelfbewoningsplicht ingevoerd. Huizenkopers zijn verplicht om hun gekochte huis zelf te gaan bewonen en dit heeft in beginsel geen eindtermijn, maar is meestal tussen de 3 á 5 jaar.

Overdrachtsbelasting is verder omhoog gegaan
Op 1 januari 2023 is het tarief voor de overdrachtsbelasting omhoog gegaan naar 10,4%. Door deze belastingmaatregel wordt de investering voor een buy-to-let-woning hoger. Zo wil het kabinet de positie van starters en doorstromers ten opzichte van beleggers op de koopwoningmarkt verbeteren. De mogelijkheden om de extra kosten direct door te bereken aan de huurders zijn beperkt. Enerzijds vanwege de maximering van de huurstijgingen. Anderzijds bieden de reeds hoge huurprijsniveaus beperkte mogelijkheden voor het doorbelasten van extra kosten.

De leegwaarderatio en box 3
De leegwaarderatio zou worden afgeschaft in 2023, echter heeft het kabinet gekozen voor een versobering van de regeling en zal minder voordeel opleveren. Dit heeft dus impact op de hoogte van de belastingdruk. Vanaf 2026 zal het werkelijk rendement op vermogen belast worden waardoor het belastbaar bedrag groter wordt en daarmee de af te dragen box 3 belasting. In de tussenliggende jaren zal een overbruggingsregeling worden doorgevoerd waar het tarief van box 3 langzaamaan verhoogd wordt.

Midden huur in het woningwaarderingsstelsel
Via het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de maximale huurprijs van een woning berekend. Voor de toekenning van WWS-punten zijn onder andere de WOZ-waarde, het energielabel, en de grootte van de woning en van privé-buitenruimten van groot belang. Woningen die minder dan 142 WWS-punten hebben, vallen in de gereguleerde sociale huur. Vanaf januari 2024 zal het puntensysteem opgerekt worden naar 187 punten (met een maximale huursom van €1.100 per maand) zodat ook huishoudens met een middeninkomen gemakkelijker aan een betaalbare huurwoning kunnen komen. Woningen erboven vallen in de vrije sector. Deze aanpassing van het WWS geld alleen voor nieuwe huurcontracten in het middensegment. In de sociale sector gaan de wijzigingen ook voor bestaande contracten gelden. Verhuurders krijgen wel een overgangsjaar om aan de eisen te voldoen. Handhaving van het WWS komt te liggen bij de gemeente en de noodzaak van de regulering wordt vijfjaarlijks geëvalueerd.

Wet Betaalbare huur beschermt huurders
Vanaf 2024 zal de Wet Betaalbare huur worden ingevoerd om huurders beter te beschermen in sociale huurwoningen en midden huurwoningen met een huur tot ongeveer €1.100 in de maand. Verhuurders die teveel huur vragen voor hun woningen riskeren dan een boete, die kan oplopen tot €90.000 bij meermaals een overtreding. Uitgebreide huurbescherming geldt straks alleen voor nieuwe contracten als het gaat om woningen die onder het middensegment vallen.

De WOZ-cap
Per 1 mei 2022 is de beperking van de WOZ-waarde (WOZ-cap) ingegaan in het bepalen van de maximale huurprijs. De WOZ-waarde mag maximaal 33% meetellen in de bepaling van de maximale huurprijs. Deze maatregel voorkomt dat woningen alleen omwille van een hoge WOZ-waarde automatisch in de vrije sector terechtkomen. De maatregel geldt niet voor bijvoorbeeld woningen met minder dan 142 WWS-punten en nieuwbouwwoningen van maximaal 40 m² in Amsterdam en Utrecht. Invoering van deze maatregel is ten koste gegaan van woonruimte in de vrije sector en de vrees bestaat dat de WOZ-cap de huurprijzen in de vrije sector daardoor verder op zal drijven.

Het belang van duurzaamheid
Naast de WOZ-cap speelt ook de duurzaamheid van een woning een steeds grotere rol in het woningwaarderingsstelsel. Verduurzamende maatregelen worden hoger gewaardeerd en woningen met een laag energielabel (E, F en G) krijgen puntenaftrek. Het verschil in huurprijs kan dan oplopen tot €350 per maand. Oftewel tegenover investeringen in duurzaamheid staan hogere huurinkomsten. Voor huurders worden de hogere huurprijzen gecompenseerd door lagere energielasten en meer wooncomfort. De overheid wijzigt per 1 april 2023 een subsidieregeling voor energiebesparende maatregelen om huurwoningen te verduurzamen. Het gaat hier om een subsidie tot een maximum van €6.000 per huurwoning en €400.000 per verhuurder. Andere regelgeving zoals de verplichting van een label D of duurzamer voor een huurwoning in 2030 zal het belang van duurzaamheid versterken.

Een veelzijdig instrument aan maatregelen
Kortom, regulering heeft als doel om ervoor te zorgen dat middeninkomens gemakkelijker aan een betaalbare huurwoning kunnen komen. Particuliere verhuurders krijgen verdere regelgeving voor de kiezen die nadelige consequenties hebben op het rendement. Door de reguleringsmaatregelen zal de betaalbaarheid in de vrije sector nog verder onder druk komen te staan aangezien het aanbod zal krimpen en de vraag groot blijft.

De wirwar aan maatregelen zorgt voor onzekerheid en naarmate onzekerheden langer voortduren, zullen investeringsbeslissingen en bouwplannen uitgesteld worden terwijl er een grote vraag is naar huurwoningen. Daarom hebben de reguleringsmaatregelen in de huurmarkt niet het gewenste effect om het woningtekort op te lossen.

De opsomming aan maatregelen in dit artikel heeft als doel gehad om voor duidelijkheid te zorgen en zo nodig weloverwogen keuzes te maken bij investeringsbeslissingen. Voor particuliere verhuurders blijft het verstandig om advies op te vragen bij een specialist die op de hoogte is van zowel het landelijke als ook het gemeentelijke beleid. Vraag daarom vooral advies aan een Dynamis makelaar die weet wat de consequenties zijn van al deze maatregelen op uw investering.