BREEAM: een Randstadfeestje?

De komende 2 weken nemen we je mee in een onderzoek naar BREEAM gecertificeerde utiliteitsgebouwen in Nederland. Deze week is deel 1 met de belangrijkste bevindingen:

• De meeste BREEAM gecertificeerde panden bevinden zich in de Randstad. Ook in Noord-Brabant en Gelderland bevindt zich een groot deel van de gecertificeerde panden.

• Voornamelijk logistieke- en kantoormeters zijn BREEAM gecertificeerd. Dit komt omdat logistiek vaak een grote metrage heeft en voornamelijk eigenaren van grotere kantoorgebouwen ervoor kiezen om hun pand te laten certificeren.

• Onder BREEAM Nieuwbouw certificaten is logistiek nog beter vertegenwoordigd door de grote hoeveelheid logistiek die de afgelopen jaren is gerealiseerd.

• BREEAM Nieuwbouw gecertificeerde panden scoren gemiddeld bijna 20 procentpunten hoger dan panden met een BREEAM In-Use certificaat.

• Ondanks dat de meeste BREEAM gecertificeerde panden zich in de Randstad bevinden, scoren BREEAM gecertificeerde panden beter in de provincies daarbuiten. Dit heeft te maken met de schaarse ruimte in de Randstad, waardoor er minder goed kan worden voldoen aan criteria van bepaalde toetsingsfactoren van het BREEAM certificaat.

In de afgelopen jaren heeft de vastgoedwereld in Nederland een enorme ontwikkeling doorgemaakt op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is een cruciale factor geworden bij het ontwerpen, bouwen en beheren van gebouwen, en speelt een essentiële rol in het creëren van een groenere en duurzamere vastgoedsector.

In Nederland is er een breed scala aan initiatieven en regelgeving geïmplementeerd om duurzaamheid in de vastgoedsector te bevorderen. Het Bouwbesluit 2012 is bijvoorbeeld aangescherpt met strengere eisen voor energieprestaties van gebouwen. Daarnaast zijn er diverse certificeringssystemen in gebruik, zoals BREEAM-NL en GPR Gebouw, die de duurzaamheidsprestaties van gebouwen meten en beoordelen.

Waar het de laatste jaren evident is geworden dat een beter energielabel goed is voor de opbrengst van vastgoed, is er echter minder bekend over de rendabiliteit van het investeren in een BREEAM certificeringen. Daarom heeft Dynamis onderzoek gedaan naar bestaande en nieuw te bouwen BREEAM gecertificeerde utiliteitsgebouwen in Nederland. Hierbij zijn regionale verschillen in functie, prestatie en huuropbrengsten in kaart gebracht.

Wat is BREEAM?
De afkorting BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en is een internationaal erkend beoordelingssysteem voor duurzaamheid van gebouwen. Het is ontwikkeld door het Building Research Establishment (BRE), een organisatie gevestigd in het Verenigd Koninkrijk. In Nederland wordt BREEAM-NL gehanteerd als nationale variant van het BREEAM systeem. Op basis van verschillende factoren, waaronder energie, water, materialen, afval, gezondheid en welzijn, transport, ecologie en management, worden er punten per factor toegekend aan een gebouw die samen een waarde tussen 0 en 100 procent vormen. De kosten voor het laten certificeren van een pand varieert sterk door gebouw specifieke eigenschappen maar loopt op van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s. Voor dit onderzoek zijn gebouwen met een BREEAM-NL Nieuwbouw of In-Use certificering onderzocht om inzicht te krijgen in regionale verschillen en prestaties.

Voornamelijk kantoren en logistiek vertegenwoordigd onder BREEAM certificaten
De meeste utiliteitsgebouwen met een BREEAM certificering in Nederland hebben kantoor of logistiek als hoofdfunctie. Van de bestaande voorraad zijn er ook veel winkels met een BREEAM certificering, waarvan driekwart is uitgevoerd op verzoek van A.S.R. Real Estate, Bouwinvest en CBRE. In vierkante meters zijn het wederom gebouwen met de hoofdfunctie logistiek of kantoor die BREEAM gecertificeerd zijn. Dit heeft te maken met dat logistieke panden gemiddeld een groter oppervlak hebben dan andere functies en dat de laatste jaren enorme interesse is in de nieuwbouw van logistieke meters. Daarnaast zijn het voornamelijk grote kantoorpanden die worden gecertificeerd, wat ook bijdraagt aan een groter oppervlak.

Grote concentratie gecertificeerde panden in de Randstad, hogere scores daarbuiten
Kijkend naar de spreiding van utiliteitsgebouwen met een In-Use BREEAM certificering zijn er verschillende patronen te ontdekken. Allereerst bevinden de meeste gecertificeerde panden zich in de Randstad. Daarnaast bevindt er zich ook een redelijke concentratie in Noord-Brabant en Gelderland. Het utiliteitsgebouw dat het hoogst scoort met een In-Use BREEAM certificering is het AFAS-Cubhuis en AFAS-Theater in Leusden met een score van 88,10%. Wanneer de scores van de gecertificeerde panden worden geaggregeerd op provincieniveau valt het daarentegen op dat de hoogste scores niet de regio’s voorkomen met meer gecertificeerde panden. Panden in Zeeland en Groningen hebben de hoogste score waarna Utrecht volgt. Een verklaring hiervoor is het gebrek aan ruimte in dichter bevolkte gebieden, waar zich ook de meeste BREEAM gecertificeerde panden bevinden. Een gebrek aan ruimte om een pand draagt er aan bij dat er minder mogelijkheden zijn om te voldoen aan bepaalde richtlijnen van BREEAM factoren die voor een hogere score kunnen zorgen. Zo kan er makkelijker oppervlak met groenvoorziening worden toegevoegd wanneer er voldoende grond beschikbaar is.

Wanneer de scores van nieuwbouw certificaten worden vergeleken met die van bestande bouw valt er gelijk één ding op: de gemiddelde score is veel hoger. Sterker nog, de provincie met de laagste nieuwbouwscore, Utrecht met 65%, scoort een stuk hoger dan de provincie die gemiddeld het hoogst scoort met bestaande bouw. Dit heeft te maken met duurzaamheidsdoelstellingen een grotere rol spelen bij hedendaagse nieuwbouw en makkelijker te implementeren zijn dan bij bestaande bouw. Verder is er hetzelfde patroon te zien in de ruimtelijke spreiding van BREEAM gecertificeerde panden als bij bestaande bouw, waarbij de meeste panden in de Randstad en Noord-Brabant te vinden zijn terwijl dat niet de provincies zijn waar de BREEAM gecertificeerde panden de hoogste scores behalen. Zo ligt het pand met de hoogste nieuwbouwscore, het Vrieshuis van Aviko met een score van 97,66%, bijvoorbeeld in Steenderen (Gelderland).

Volgende week wordt het tweede deel van het onderzoek gepubliceerd waar we in gaan op het effect van BREEAM certificering op de huurprijs. Meer weten naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met research@dynamis.nl

Voor dit onderzoek zijn utiliteitsgebouwen geanalyseerd met een BREEAM-NL Nieuwbouw 2020 v1.0, In-Use Utiliteitsbouw V6.0.0 of BREEAM-NL In-Use 2016 v1.0 asset certificering.